안녕하세요! 재개발 투자에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 "재개발 구역 내 '도로'를 싸게 사서 새 아파트 입주권(분양 자격)을 받았다"는 무용담을 들어보셨을 겁니다. 재개발은 토지만 가지고 있어도 입주권이 나오기 때문에 비교적 소액인 도로 필지가 인기가 높습니다. 하지만 잘못 알고 들어갔다가는 아파트는커녕 현금 청산을 당해 피눈물을 흘릴 수 있습니다. 최근 신길동에서 진행된 실제 도로 공매 사례와 함께, 서울시의 행정 지침을 정면으로 뒤집은 최근 고등법원 판례의 충격적인 내용을 완벽하게 정리해 드립니다.

📍 1. 서울시 기준, 도로 면적이 얼마여야 입주권이 나올까?

서울시 도시 및 주거환경정비 조례(제36조)에 따르면, 재개발 구역 내 토지 소유자가 아파트 분양 대상자가 되기 위해서는 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상이어야 합니다. 여기서 많은 분들이 궁금해하는 점이 있습니다. "한 필지가 아니라 여러 필지를 합쳐서 90㎡를 넘겨도 될까요?" 결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 서울시 질의회신(유권해석) 사례집에 따르면, 개인이 단독으로 소유한 여러 필지의 면적을 합산해 산정할 수 있습니다.

🔍 영등포구 신길동 도로 공매 사례

실제로 최근 서울 영등포구 신길동 재개발 구역에서 세금 체납으로 인한 도로 공매가 진행되었습니다. 동일한 재개발 구역내에 두 개의 도로가 나왔는데 하나는 43㎡, 또다른 하나는 53㎡ 였습니다. 단일 필지로는 90㎡가 안 되지만, 두 필지를 한 사람이 모두 낙찰받아 합치면 총 96㎡가 되어 서울시 조례상 기준(90㎡ 이상)을 충족하게 됩니다. 이 공매는 실제로 인기를 끌어 각각 1억 2,300만 원, 1억 4,600만 원 선에 경쟁을 거쳐 낙찰되었습니다. 만약 한 사람이 두 필지를 모두 가져갔다면 입주권 요건을 갖추게 되는 것이죠.

🚨 2. '권리산정기준일' 전과 후의 엄청난 차이

도로 투자를 할 때 반드시 확인해야 하는 기준선이 바로 '권리산정기준일'입니다. 이 날짜를 기준으로 지분 쪼개기 방지 규정이 엄격하게 적용됩니다.

• 기준일 이전: 180㎡짜리 한 필지를 반으로 쪼개어(분할) 각각 90㎡씩 나누어 가졌다면, 양쪽 모두 단독 입주권을 받을 수 있습니다.
• 기준일 이후: 한 필지를 권리산정기준일 이후에 여러 개로 쪼개면(필지 분할), 쪼개진 필지를 아무리 따로 사봤자 독립된 입주권이 나오지 않고 전원이 '공동 조합원'이 되어 입주권 1개만 지분으로 나눠 가져야 합니다. 하지만 기준일 이전에 이미 적법하게 쪼개져 있던 별개의 두 필지를 기준일 이후에 한 사람(B)이 매수하여 합친 면적이 90㎡를 넘는다면, 이는 합산이 인정되어 단독 입주권을 받을 수 있다는 것이 서울시의 유권해석입니다(주거정비과-12300호 2019.07.29).

신길동 도로의 경우 해당 구역에 대해 아직 권리산정기준일이 지정되지 않아 두 개 이상의 필지를 합산하여 90㎡ 이상인 경우 아파트 분양자격을 가질 수 있습니다.

⚠️ 3. 벼락 맞은 도로 투자자들: 서울시 유권해석을 뒤집은 고등법원 판결!

사실 여기까지는 경매나 공매를 조금 공부해 보신 분들이라면 다 알고 계시는 내용일 것입니다. 진짜 치명적인 함정은 지금부터입니다. 최근 용산의 한 재개발 구역 도로 소유자가 조합을 상대로 낸 소송에서 서울시의 유권해석과 완전히 배치되는 법원의 판결이 나와 시장에 큰 충격을 주었습니다.

해당 판결은 신길동 도로 공매와는 달리 재개발 구역내에서 단독 소유 토지가 아닌 여러 사람이 공동 소유한 토지(공유)에서 여러 토지의 지분 비율에 따른 면적의 합산이 90㎡ 이상인 경우도 아파트 분양자격이 있는지가 쟁점이었습니다.

⚖️ 서울시 유권해석 vs 고등법원 판결(서울고등법원 2024누*****) 비교

• 서울시 유권해석: 권리산정기준일 이전부터 존재하던 공유 지분 형태의 토지를 권리산정기준일 이후 취득한 경우라 하더라도, 소유 형태와 규모의 변동 없이 그대로 승계하여 지분들을 합산한 총면적이 90㎡ 이상이면 아파트 분양자격을 인정해 줄 수 있다고 보았습니다(주거정비과-18902호 2020.12.22).
• 고등법원 판결: 법원은 조례를 엄격하게 해석하여 단독 분양 자격 여부는 '개별 토지별'로 판단해야지, 여러 공유 지분을 합산해서 계산하면 안 된다고 판단했습니다. 즉, 아무리 지분을 모아 총합이 90㎡를 넘겼다 하더라도, 각각의 단일 토지 중 어느 하나라도 90㎡를 넘지 못한다면 독자적인 분양 자격을 가질 수 없다며 원고(도로 지분 소유자) 패소 판결을 내렸습니다.

이 판결대로라면 공유지분 형태로 여러 필지를 합쳐서 입주권을 노리는 투자 방식 자체가 원천적으로 부정될 위험이 생긴 것입니다. 현재 이 사건은 조합원의 상고로 대법원에서 최종 검토(재판) 중에 있습니다.

💡 오늘의 투자 포인트 & 결론

도로 투자는 소액으로 재개발 아파트를 분양받을 수 있는 훌륭한 틈새시장이었지만, 현재는 매우 조심해야 하는 시기입니다. 공유지분 형태의 토지에 대하여 합산 면적을 불인정하고 개별 필지 기준으로만 분양 자격을 주겠다는 고등법원 판결이 대법원에서 그대로 확정된다면, 앞으로 90㎡ 미만의 공유지분 도로들을 묶어서 투자하는 방식은 완전히 막히게 됩니다.

• 단일 필지 90㎡ 이상 우선: 리스크를 피하려면 애초에 권리산정기준일 이전부터 단일 필지 자체로 90㎡를 초과하는 안전한 도로 물건 위주로만 보수적으로 접근해야 합니다.
• 지자체 조례 확인: 서울은 90㎡ 기준이지만 타 지자체(부산광역시 건축조례 제39조 적용 주거지역의 경우 60㎡)는 면적 요건이 다를 수 있으므로 입찰 전 해당 지역 조례를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

어려운 법리와 예외 규정이 가득한 재개발 도로 투자, 반드시 최신 판례의 흐름까지 파악한 뒤 신중하게 진입하시길 당부드립니다.