정부가 발표한 농지 전수조사로 농촌과 토지 시장이 크게 술렁이고 있습니다. 농사를 짓던 분도, 농지를 팔려는 분도 어려움을 호소하고, 경매 시장의 농지 낙찰가율도 눈에 띄게 내려왔습니다. 현장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지, 그리고 경매 투자자는 무엇을 봐야 하는지 정리해 보겠습니다.

1. 농지 전수조사가 뭐길래

헌법의 경자유전(耕者有田) 원칙에 따라 농지는 농사를 짓는 사람이 소유하는 것이 원칙입니다. 정부는 2026년 5월부터 농지의 실제 소유·이용 실태를 조사하고 있으며, 농지법을 위반한 경우의 조치는 다음과 같은 순서로 이어집니다.

25% 이행강제금은 2021년 농지법 개정 때부터 있던 규정이고, 2026년 개정의 핵심은 지방정부가 처분명령을 임의로 생략하지 못하도록 의무화한 것입니다(농림축산식품부 설명자료).

2. 현장의 목소리 – "팔고 싶어도 살 사람이 없다"

• 상속 농지: 15년 전 아버지에게 물려받은 경북 예천 농지 약 1천 평. 대구에 살아 이웃에게 무상으로 맡겨 왔지만, 사겠다는 사람을 찾기가 어렵습니다.
• 고령·건강 문제: 건강이 나빠 이웃에게 약 5천 평의 농사를 맡겼던 소유자도 땅을 내놓았으나 거래가 되지 않는다고 합니다.
• 임차농: "14년 동안 농사지은 땅을 주인이 갑자기 돌려 달라고 한다"는 사례도 보도됐습니다.
• 가격: 평당 15만~17만 원에 거래되던 곳이 10만 원 수준까지 내려왔다는 보도도 나왔습니다.

농지 거래 필지 수는 2022년 12만 6,586필지에서 올해 7만 8,556필지로 줄었고(보도 기준, 약 38% 감소), 농지은행 위탁 건수는 3,153건으로 전년 같은 기간보다 79.5% 늘었다고 합니다.

3. 경매 시장 – 농지 낙찰가율이 내려왔다

영상 공개 시점(2026년 9월) 기준, 일부 지역만 추출한 수치입니다. 2024년 이후 흐름이므로 하락분 전체를 전수조사 영향으로 볼 수는 없습니다.

실제 사례로, 영상 공개 당시 파주의 자연녹지 농지(전, 879평)는 감정가 약 8억 1,800만 원에서 여섯 번 유찰돼 최저가가 9,635만 원(평당 약 11만 원)까지 내려와 있었습니다. 다만 맹지로 보이는 물건이었습니다.

4. 정부는 뭐라고 하나 (영상 공개 이후 업데이트)

👉 즉, 시장의 체감과 정부 통계 사이에는 차이가 있습니다. 경매 낙찰가율은 맹지·소액 물건 등 구성에 따라 달라지므로, 통계보다 개별 물건을 봐야 합니다.

5. 경자유전, 시대에 맞게 다시 볼 때

농지를 투기 수단으로 삼아서는 안 된다는 데에는 이견이 없습니다. 하지만 우리 산업 구조는 이미 크게 바뀌었고, 농촌에는 농사를 지을 젊은 사람이 많지 않습니다. 소유자의 상당수가 고령자이거나 상속받은 분들인 상황에서 원칙만 엄격하게 적용하면 오히려 농업이 더 위축될 수 있습니다. 정책의 원칙도 중요하지만 시장 상황과 부작용까지 함께 고려해야 하는 이유입니다.

6. 경매 투자자라면 – 기회와 함정

낙찰가율이 내려온 지금은 농지를 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. 다만 이번 전수조사 국면에서 경매로 취득한 농지도 예외가 아닙니다.

※ 이 칼럼은 박철호의 경매TV 영상(2026.09.18. 공개) 내용에 이후 농림축산식품부 설명자료를 더해 정리한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도와 시행 일정은 변경될 수 있으니 관할 시·군·구 및 농지은행(1577-7770)을 통해 확인하시기 바랍니다.
출처: 농림축산식품부 설명자료(2026.09.08, 09.22), 보도자료(2026.05.13)